Nada se compra àquele momento em que, feita a Escritura, abrimos a porta da nossa casa nova pela primeira vez e dizemos finalmente: “É nossa!”. Na verdade, comprar um imóvel é a realização de um sonho de quase todas as famílias mas, como em qualquer outro sonho, a sua concretização às vezes parece complicada.
No caso da compra de habitação com recurso a financiamento, há um conjunto de documentos, informações, conceitos e regras que precisa de conhecer. Taxa de juro, TAEG, Spread, Euribor são termos que vão surgir quando começa a procurar soluções de crédito e até podem parecer algo complexos, mas a Atual Resolve está aqui para o ajudar a compreender em detalhe o Crédito à Habitação, explicando de forma simples e concreta todos os passos necessários.
Antes disso é necessário esclarecer o que é, afinal, um Crédito à Habitação. Ora, esta expressão que muito em breve entrará na sua vida consiste num produto financeiro disponível em bancos e outras instituições financeiras, através dos quais o cliente obtém uma determinada quantia para assim poder adquirir o seu imóvel. Como contrapartida, o cliente assume a responsabilidade de devolver essa quantia, sob a forma de prestações pagas periodicamente. Através de um contrato entre ambas as partes, ficam acertados o prazo para essa devolução, o valor do empréstimo, os juros associados e outros encargos.
Obviamente, a instituição de crédito tem de se certificar que esse empréstimo lhe é devolvido, não só através da garantia pessoal do cliente, mas também da garantia do imóvel através da chamada hipoteca, daí a expressão “empréstimo hipotecário”. Sendo este um compromisso que vai perdurar durante uma parte significativa das nossas vidas, é fundamental estar na posse de toda a informação, de modo a conseguir as condições mais vantajosas e que envolvam o menor esforço financeiro possível. E é para isso que é tão importante socorrer-se do seu intermediário de crédito como a Atual Resolve, que o vai guiar neste processo, simplificando e tornando tudo muito mais acessível.
1. Spread
Quem contrata um Crédito à Habitação vai ouvir com muita frequência este termo. Na verdade, o Spread é a margem que é cobrada pelo Banco, podendo variar de acordo com o perfil de cliente e também em função das características do financiamento e garantias do empréstimo. Em regra, o Spread será depois somado ao indexante (Euribor), sendo que o resultado final é a Taxa de Juro do seu empréstimo (definida como Taxa Anual Nominal – TAN).
2. Taxa de Juro
Este é um dos elementos mais importantes do seu Crédito à Habitação e aquele que terá um maior efeito no custo final do seu empréstimo. A Taxa de Juro tem de ser negociada pelo cliente e pela Instituição de Crédito, traduzindo-se como uma percentagem do capital e correspondendo a um período estabelecido entre ambas as partes, que normalmente tem a duração de um ano.
3. Euribor e Indexante
Na Atual Resolve recebemos muitos clientes confusos com estes dois termos. Com efeito, o Indexante é a taxa de juro que é usada como referência nos empréstimos com Taxa de Juro Variável. Em Portugal, o indexante mais comum e mais usado é a Euribor, sendo que os prazos de referência da Euribor com maior utilização são de 3, 6 ou 12 meses.
Confuso? Damos como exemplo um Crédito à Habitação que recorre ao indexante a Euribor a 6 meses: neste caso, terá uma revisão da taxa de juro a cada 6 meses.
Focando-nos agora na Euribor, tenha em conta que esta corresponde à taxa de juro média dos depósitos interbancários da zona Euro do mês anterior. Estes dados são divulgadas através do ecrã Euribor da Reuters – ou noutro que o substitua –, sendo da responsabilidade da Federação Bancária Europeia. A Euribor tem uma evolução que está, em grande medida, dependente da taxa de juro oficial definida pelo Banco Central Europeu (BCE), bem como de outros elementos tais como o grau de liquidez do sistema financeiro, as expectativas relativamente ao comportamento da inflação e a política monetária do BCE.
4. Taxa de Juro Fixa
Esta taxa de juro é acordada com o seu Banco com uma duração determinada por ambos e que se irá manter sem alterações durante esse prazo. Há duas opções possíveis: ou a duração coincide com o prazo total do empréstimo; ou corresponde a períodos de tempo limitados, que nas situações de empréstimo com Taxa de Juro Mista, podem ser de 3, 5 ou 10 anos (findo este período, entra novamente em vigora Taxa de Juro Variável). Em todo o caso, enquanto vigorar o período de Taxa Fixa, a prestação vai manter-se a mesma, não se alterando com as variações do mercado.
5. TAEG
Esta é outra dúvida que frequentemente nos pedem para esclarecer, na Atual Resolve. A Taxa Anual de Encargos Efetiva Global, mais conhecida como TAEG, assume-se como um dos mais importantes indicadores para ficar a saber os encargos que terá com empréstimo. Para começar, é importante esclarecer que funciona de forma diferente da Taxa Anual Nominal, pois essa prevê a margem que é cobrada pela instituição de crédito, bem como o indexante.
A TAEG, por sua vez, abrange os diferentes custos inerentes ao seu Crédito à Habitação, incluindo varáveis como:
> Comissões: comissão de abertura, de formalização, de avaliação, de processamento da prestação.
> Despesas: Imposto de Selo sobre o mútuo, custos com registos ou serviços como Casa Pronta, os honorários do serviço de Solicitadoria.
> Seguros: seguro multirriscos do imóvel (obrigatório por lei), ou mesmo o seguro de vida.
Atenção: Tenha em conta que a TAEG lhe dá a possibilidade comparar aquilo que é comparável, até mesmo o impacto dos custos com outros produtos associados que a entidade de crédito lhe possa vir a propor.
6. Que valor devo pedir emprestado?
Se tivéssemos de eleger, esta seria sem dúvida nenhuma a campeã das questões dos clientes. Efetivamente, a chave para esta pergunta está no valor de prestação que o cliente é capaz de suportar. Esta será, portanto, a sua prioridade, devendo para isso estudar ao pormenor a influência que terá no orçamento familiar a prestação com o Crédito Habitação, juntamente com os restantes encargos fixos dos rendimentos mensais, tais como despesas, encargos com créditos, etc.
A partir daqui, poderá determinar qual o montante para o qual tem ou não condições de contratar, devendo sempre recorrer à Taxa de Esforço. Este importante indicador é usado pelos Bancos para calcular o peso no rendimento mensal das suas prestações com créditos (Crédito à Habitação, Crédito Automóvel, Cartão de Crédito, entre outros).
A Taxa de Esforço máxima recomendada para pedidos de Crédito Habitação é de 35% ou 40% (seguindo os critérios política de Crédito Responsável), o que quer dizer que o peso dos créditos deverá ficar abaixo de metade do rendimento do agregado familiar. Mas não se preocupe, na Atual Resolve temos à sua espera uma ferramenta de simulação que o ajudará a perceber até onde pode ir nas suas prestações mensais.
7. Documentação necessária para um Crédito à Habitação.
Como em qualquer outro pedido de crédito, a instituição financeira vai pedir-lhe uma série de documentos com os quais irá determinar se este financiamento é ou não viável. Claro que, tendo em conta os valores relativamente elevados que estão envolvidos num Crédito à Habitação, a lista poderá parecer-lhe um pouco mais extensa. Mas não se preocupe, a Atual Resolve vai sempre dar-lhe o apoio necessário.
Eis aquilo de que vai precisar, a nível pessoal:
> Os seus documentos de identificação (atualizados e válidos)
> Uma proposta de crédito devidamente preenchida e assinada (de acordo com os documentos de identificação)
> Cópia da última declaração de IRS e Nota de Liquidação.
> Cópia dos 3 últimos recibos de vencimento
> Cópia de extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses
> Declaração emitida pela entidade patronal onde conste o vínculo contratual e antiguidade na empresa
> No caso dos trabalhadores por Conta Própria ou Independentes é necessária a escritura de constituição de Sociedade ou Início de Atividade
> Três últimos comprovativos do pagamento de responsabilidades de crédito, no caso de as haver
> Documento comprovativo de liquidez ou aplicação de capitais próprios na compra do Imóvel.
> No caso de pessoas divorciadas, uma cópia da sentença Judicial de Divórcio e Acordo de Regulação de Poder Paternal
> Documentos comprovativos de outros rendimentos (no caso de existirem).
E agora, aquilo que será necessário relativamente ao imóvel que pretende adquirir:
> Caderneta Predial do Imóvel
> Cópia da Certidão de Teor do Imóvel
> Licença de Utilização do Imóvel
> Ficha Técnica da Habitação
> Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior
> Documento comprovativo de liquidação do IMT
8. Custos do Crédito à Habitação
O fantasma dos custos pode assustar muitos candidatos ao Crédito à Habitação, mas na Atual Resolve temos sempre a informação necessária para desmistificar muitos preconceitos. Na realidade, a compra de um imóvel com recurso a crédito envolve algumas despesas, a começar pelas que estão diretamente relacionadas com o montante de financiamento, as taxas de juro ou o prazo do empréstimo.
A estas, juntam-se as despesas ligadas ao próprio empréstimo, nomeadamente as comissões pela prestação de serviços. despesas de abertura do processo de Crédito Habitação, a comissão de avaliação ou mesmo as comissões pelo cancelamento antecipado. Seguem-se algumas categorias que deverá ter em conta, no cálculo dos custos que pode implicar o seu Crédito à Habitação:
> Juros
> Custos com a Hipoteca
> Amortizações do Empréstimo
> Seguros
> Comissões
> Eventuais alterações do Contrato
Não esqueça: todos os custos e comissões iniciais terão sempre de ser comunicadas aos clientes, seja na fase inicial (ainda na fase de análise do processo de Crédito à Habitação), seja ao longo da duração do Empréstimo.
9. Outros custos inerentes à Compra de Casa
Para além do valor do imóvel e das despesas relacionadas com o seu crédito, existem custos administrativos que terá de suportar com a compra da sua nova casa. Além de valores associados a registos e contratos, há ainda que ter em conta os mal-amados impostos, incluindo o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), Imposto de Selo e Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
E se uma parte substancial desses impostos até está contemplada numa tabela – como o Imposto de Selo, o IMI ou mesmo o IMT – outros há que poderão estar dependentes do serviço onde será efetuada a escritura do seu Imóvel. Novamente, a Atual Resolve estará ao seu lado para lhe prestar toda a assistência.
10. Durante a vigência do crédito que informação deve o cliente receber?
É um dos deveres de quem lhe concede o Crédito à Habitação. Enquanto vigorar o contrato, o seu banco irá facultar-lhe um extrato mensal, que ajudará a acompanhar a evolução do empréstimo e conhecer com antecedência quaisquer alterações que possam ocorrer nos valores da prestação, para além de outros encargos ou alterações associadas ao contrato de Crédito à Habitação.
A título de exemplo, refira-se que aquando da revisão da taxa de juro, todas as alterações terão de ser antecipadamente comunicadas ao cliente. Devem então constar, obrigatoriamente, no extrato os seguintes dados:
> Montante total do capital que está em dívida (no momento em que o extrato é emitido)
> Data de vencimento da próxima prestação, bem como o valor a cobrar, o número de prestação e taxa de juro nominal.
– Escalão e valor de bonificação de juro – quando for aplicável – da prestação seguinte.
> Total das comissões e despesas que serão cobradas na próxima prestação.
Lembre-se: nas situações de não cumprimento de obrigações contratuais (falta de pagamento da prestação mensal, por exemplo), cabe à Instituição Financeira dar conhecimento ao cliente de todas as prestações e outros valores em dívida, determinando quaisquer taxas e custos que serão aplicados em caso de mora.
11. Montante Total Imputado ao Consumidor Os clientes questionam-nos com regularidade sobre este conceito. Ora, MTIC ou Montante Total Imputado ao Consumidor é um valor que abrange o custo total do empréstimo para o cliente, incluindo o impacto que terão os juros e os custos associados ao financiamento. O objetivo deste valor é proporcionar ao cliente uma visão realista do encargo total e dos custos totais do Crédito à Habitação, desde que os prazos de financiamento acordado sejam devidamente cumpridos.
